نکاتی مهم درباره خرید ملک در ترکیه
خرید ملک در ترکیه
در بحث قیمت منزل در کشور ترکیه دقیقا به مانند ایران با دو نوع قیمت مواجه هستیم:
- یک قیمت عرفی و عادی وجود دارد به صورتی که صاحب ملک انچه که میخواهد میفروشد و خاص بودن واحد مثل منظره (ویو) ( رو به دریا ، رو به استخر، رو به شهر و …) طبقات بالا گرون تر هستند و دسترسی ، معروف بودن سیته یا خیابان ، تغییراتی که در داخل خونه انجام داده شده و یا به اصطلاح معمار طراحی و دیزاین در ان تاثیر گذار است
- یک ارزش منطقه ای ملک که همیشه پایینتر از ارزش عرفی ملک است و این تفاوت قیمت(معمولا 10تا 20درصد ) به این معنا نیست که حتما ملک را گران خریدید .واضح تر اینکه مثلا شما ملکی را به ارزش 700هزار لیر میخرید در نظر عموم و خود شما و عرف منطقه مناسب خریدید و اگر هم بخواهید بفروشید ضرر نمیکنید ولی همان ملک وقتی بخواهد در اداره ثبت اسناد ثبت شود قیمت منطقه ای 650 هزار لیر دارد که توسط کارشناس تعیین شده است
- نکته اینکه کلیه اتباع خارجی برای خرید ملک نیازمند تاییدیه کارشناس املاک هستند و این دقیقا به نفع خریدار است که بدلیل نااگاهی مورد کلاهبرداری عمده قرار نگیرد و بفهمد که اختلاف قیمت ارزش عرفی و قیمت منطقه ای چه میزان است و همچنین اگر شخص مسلط به زبان ترکی نباشد حضور مترجم رسمی دادگستری الزامی است اگر دیدید جایی از این امر تخلف شد به خاطر نپرداختن چند صد لیر پول مترجم خوشحال نشوید چون ممکن است چند صد هزار لیر ضرر کنید .مثلا موردی داشتم شخص در نظر داشت ملکی را به مبلغ 500هزار لیر از یک دلال بخرد ولی بعد از کارشناسی ارزش منطقه ای ان ملک کمتر از 300هزار لیر بود
- مورد بعدی که حتما باید توجه کنید این است که برای کسب تابعیت با خرید ملک به ارزش250هزار دلار،،، انچه ملاک تصمیم گیری است ارزش منطقه ای است و نه ان قیمتی که شما پرداخت کردید مثلا ملک را 250هزار دلار خریدید ولی ارزش منطقه ای ان 200هزار دلار است بنابراین در چنین وضعیتی نمیتوانید برای کسب تابعیت اقدام کنید
- مورد بعدی اینکه خیار غبن در ترکیه معنا ندارد ساده تر اینکه اگر شخصی بدون تقلب و کلاهبرداری بگوید ملک من یک میلیون لیر است و شما خریداری کنید و بعد متوجه شوید نصف ان قیمت ارزش داشته با وجود کارشناسی حمل بر رضایت شما در معامله میشود و استناد به تفاوت فاحش قیمت مسموع نخواهد بود
- درترکیه معامله قولنامه ای و دست خطی و بنگاهی و …هیچ ارزشی ندارد و چه بسیار هم وطنانی که با مقایسه شیوه خرید ملک با ایران متضرر شده اند خرید ملک در ترکیه اسانتر و مطمئن تر است به شرط انکه قوانین و شرایط را بدانید
- ممکن است بعضی مناطق در شهرهای ترکیه وجود داشته باشد که سقف تعداد مجاز برای فروش به اتباع خارجی را رد کرده باشد و در نتیجه شما نمیتوانید انها را بخرید بنابراین قبل از خرید ملک حتما استعلام کنید
- مورد بعد اینکه شما به هیچ عنوان مبلغ بالایی بابت پیش پرداخت و در زمان عقد قرار داد پرداخت نکنید و کل مبلغ را در زمان انتقال سند بپردازید و تنها در حد 4 تا 5درصد مبلغ خریداری را به عنوان بیعانه در زمان عقد قرار داد پرداخت کنید که امری معمول است و نه بیشتر
- نکته دیگر اینکه شما میتوانید از سیستم تاپو تاکاس برای پرداخت استفاده کنید که به این صورت است که مبلغ پرداختی از طرف شما در بانک بلاک میشود و زمانی به حساب فروشنده واریز میشود که سند به نام شما صادر شده باشد و این سیستم ضریب اطمینان را بالا میبرد
- مورد بعدی اینکه برای اخذ اقامت سرپرست خانواده و همسر و فرزندان زیر 18 سال میتوانند اقدام کنند و در نظر داشته باشید اگر مثلا فرزند بالای 18 سال دارید به واسطه خرید ملک توسط شما به ایشان اقامت نخواهند داد
- در هنگام خرید حتما به عرصه و اعیان بودن ملک توجه کنید گاهی در ترکیه شما فقط ساخت را میخرید و زمین از ان شما نخواهد بود که بحث مجزایی دارد اما در حالت کلی؛ کات مولکیتی Kat Mülkiyeti یعنی آپارتمان قدر السهم از زمین دارد و کات ایرتیفاکی Kat İrtifaklı یعنی آپارتمان فقط از اعیان سهم دارد.
برای بهتر بررسی کردن تفاوت این دونوع سند زمینی را با مالکیت شخص A درنظر بگیریم. شرکت یا شخص سازنده B با توافق با مالک زمین (A) نقشه و پلان ساخت را تهیه کرده و به تأیید اداره شهرداری می‌رساند. بر اساس پلان موجود برای پروژه مذکور اسنادی با ماهیت کات ایرتیفاکی (kat ırtıfakı) تهیه میشود.
شهرداری پس از اتمام پروژه با بررسی پلان موجود و پروژه اجرا شده، در صورت تطابق با قوانین ساخت و نبود هرگونه تخلف اجازه اسکان برای پروژه را صادر می‌کند.
اسناد موردنظر در این مرحله میتوانند به کات مولکیتی (Kat Mülkiyeti) تبدیل شوند.
معمولا شرکت‌های سازنده پروژه‌های خود را با سند کات ایرتیفاکی (Kat Irtıfakı) به فروش می‌رسانند اما این بدین معنا نیست که مشکلی در ملک وجود دارد یا پروژه ناتمام است. سازندگان با اخذ Yapı Kullanma Izin Belgesi ( برگه اجازه استفاده از ساخت) شرایط اسکان را مهیا کرده‌اند، اما اقدام به تغییر نوع سند ننموده‌اند. معمولا این تغییر دربازه 6 ماهه توسط ساکنین انجام میشود.
بنابراین بررسی شرایط حقوقی و واقعی سند و ملک باید توسط متخصصان در این زمینه انجام شود.
تکمیلی:
– کات ایرتیفاکی (Kat İrtifakı):
این سند را بیشتر کسانی می‌شناسند که ملکی را پیش‌خرید می‌کنند. سند کات ایرتیفاک سهم خریدار از زمین را مشخص می‌کند و برای پروژه‌های در حال ساخت صادر میشود.
این نوع تاپو مربوط به ساختمان‌هایی است که مجوز ساخت را از شهرداری دریافت کرده‌اند اما سازنده هنوز برای ملک پایان کار نگرفته است. نگرفتن پایان کار می‌تواند دلایل مختلفی داشته باشد؛ از جمله ورشکست شدن پیمانکار، فوت سازنده و دلایل دیگری که در ادامه به آن‌ها اشاره می‌کنیم.
در بعضی از املاک دارای تاپوی کات ایرتیفاکی، بنای داخلی ساختمان تکمیل شده است اما در بخش‌های بیرونی مثل باغچه، فضای سبز و … هنوز نواقصی وجود دارد یا سازنده به شهرداری بدهی داشته و هنوز موفق به پرداخت آن نشده است. گاهی سازنده ملک را خارج از چارچوب تعیین شده از سوی شهرداری ساخته است، یا فرار مالیاتی دارد و به همین‌خاطر نسبت به گرفتن پایان کار اقدام نمی‌کند.
کارشناسان پرشین استار در تمام مراحل خرید ملک در ترکیه همراه شما هستند تا قبل از انجام هر گونه معامله به شما کمک کنند تا با خیالی آسوده نسبت به خرید اقدام نمایید.
– کات مولکیتی (Kat Mülkiyeti):
این تاپو در واقع همان سند پایان کار در ایران است. بدین شکل که سازنده یا پیمانکار بعد از تکمیل فرآیند ساخت، اتمام پروژه را به شهرداری اعلام می‌کند. در صورت تایید بنا از سوی شهرداری، برگه اسکان (ISKAN) به فرد داده میشود. سپس می‌توان با مراجعه به اداره ثبت یا همان اداره تاپو و با در دست داشتن برگه اسکان، سند کات ایرتیفاکی را به سند کات مولکیتی تبدیل کرد.
ملک دارای سند تاپو کات مولکیتی، کاملا تکمیل شده است و بدهی یا کار نیمه تمامی ندارد.
در خصوص سندهای کات ایرتیفاکی علاوه بر معایبی از جمله احتمال فرار مالیاتی یا ناتمام بودن فرآیند ساخت بنا که پیش‌تر ذکر کردیم، یکی دیگر از مشکلات این بناها مسئله آب و برق آن‌ها است. ساختمان‌های دارای سند تاپوی کات ایرتیفاکی برای آب و برق یک کنتر مادر دارند که چندین کنتر فرعی به آن متصل شده‌اند و به هر واحد یک کنتر اختصاص می‌یابد. ساکنین قبوض را متناسب با متراژ ملک و تعداد نفرات ساکن در هر واحد، به صورت مشارکتی پرداخت می‌کنند. اما مشکل این است که هزینه‌ها به شکل تصاعدی افزایش می‌یابند و در بهترین حالت مبلغی که برای آب و برق می‌پردازید، حداقل 3٪ بیشتر از املاک با تاپوی کات مولکیتی خواهد بود.
مشخصات اسناد ملکی ترکیه
سند ملکی (تاپو) در ترکیه مشخصات کامل مالک؛ ارزش ملک و سایر جزئیات را دربر می‌گیرد. حال به بررسی این موارد می‌پردازیم.
- عکس مالک یا همان صاحب سند
- شرح جزئیات ملک خریداری شده
- İIİ: استان
- İlçesi: شهر
- Mahallesi: محله
- Köyü: روستا
- Sokağğı: خیابان یا بلوار
- Mevkii: وضعیت ملک
- Yuzolcumu: مساحت کل زمین (مجموع سه عدد ثبت شده در این بخش، اندازه کلی مساحت زمان را مشخص کند)
- NİTELİĞİ: بیانگر نوع مستغلات (کاربری) و ویژگی‌های ملک
- حاوی شماره طرح و پاکت که به ترتیب عبارتند از:
- Pafta No: شماره ورقه
- Ada No: شماره بلوک
- Parsel No: شماره بسته یا پاکت
- Sınırı: مرزها و نواحی اطراف ملک
- نوع مالکیت و استفاده از ملک
- Kat Mülkiyeti: سند مالکیت کات مولکیتی نمایانگر حق مالکیت فرد بر زمین و کلیه املاک مسکونی است.
- Kat İrtifaki: سند مالکیت کات ایرتیفاکی نمایانگر حق مالکیت فرد بر زمین و کلیه واحدهای مسکونی در حال ساخت است که شهرداری هنوز مجوز پایان کار آن را صادر نکرده است.
- Devre Mulk: زمان اشتراک بدین معناست که خریدار تا تاریخ مشخصی که حتماً می‌بایست در سند قید شود، مالکیت آن زمین را بر عهده دارد.
- Satış Bedelı: ارزش یا قیمت واقعی ملک خریداری شده
- Niteliği: نوع مالکیت و ویژگی‌های مجوز ملک
- Arsa Payı: سهم زمین
- Blok No: شماره ساختمان
- Kat No: شماره طبقه
- Bağımsız Blm No: شماره واحد
- Edınme Sebebi: جزئیات کامل ملک اعم از نام مالک قبلی، علت فروش یا انتقال و همچنین نحوه انتقال ملک
- Sahibi: مشخصات مربوط به مالک یا مالکان فعلی ملک (این امکان وجود دارد که بیش از یک نفر صاحب ملک بوده و هر یک در آن ملک به میزان مشخصی سهم داشته باشند)
- Geldisi: مشخصات انتقال سند
- Yevmiye / Cilt / Sahıte : شماره‌های مربوط به املاک در ثبت
- Tarıhı: تاریخ انتقال و ثبت سند
- تاریخ، امضاء و مُهر تأیید ثبت سند از سوی رئیس دفتر تاپو، سازمان‌ها یا ادارات محلی و اشخاص مسئول
این موارد در تمامی اسناد ملکی ترکیه وجود دارد و می‌بایست تکمیل گردد. برای اینکه شما بعنوان مالک شناخته شوید، حتماً می‌بایست، سندی به نام شما صادر شود. در غیر این صورت، مالک شناخته نخواهید شد.